TP.HCM đang bước vào giai đoạn định hình đô thị phát triển theo hướng bền vững và hiện đại, trong đó việc ứng dụng mô hình Transit-Oriented Development (TOD) trở thành một trong những giải pháp trọng tâm được triển khai song song với việc mở rộng mạng lưới metro. TOD là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, lấy giao thông công cộng làm trung tâm để phát triển không gian sống và làm việc xung quanh các trạm giao thông.

Trong năm 2024 - 2025, thành phố đã xác định 11 khu vực thí điểm TOD dọc các tuyến metro số 1, số 2 và đường vành đai 3, với mục tiêu tận dụng quỹ đất xung quanh ga để phát triển các khu đô thị trung tâm, hiện đại và thân thiện với môi trường.

Theo chia sẻ của Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, ông Bùi Xuân Cường, nền tảng để triển khai TOD nằm ở việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng quỹ đất, giảm ùn tắc giao thông và cải thiện chất lượng sống đô thị bằng cách kết nối đô thị với hệ thống vận tải công cộng.

Qua đó, thành phố dự kiến ưu tiên 32.000 ha đất nông nghiệp hoặc trống, khoảng 9.000 ha là đất công nghiệp có thể chuyển đổi và khoảng 23.000 ha đất đô thị hiện hữu để phát triển TOD.

Quản lý quỹ đất và cơ chế triển khai

Để đảm bảo hiệu quả, TP.HCM đã triển khai và bổ sung cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 và 188 của Quốc hội, cho phép điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng và pháp lý khu vực ga một cách linh hoạt hơn. Bên cạnh đó, thành phố dành nguồn ngân sách công để bồi thường, tái định cư tại các khu vực lân cận ga - tạo điều kiện cho xã hội hóa đầu tư vào các khu vực này bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trước đó, thành phố đã công bố 9 vị trí thí điểm trong giai đoạn đầu (2024 - 2025), và đang đẩy nhanh điều chỉnh quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, dự kiến tổ chức đấu giá cuối năm 2025.

Tiềm năng đầu tư & sự quan tâm từ các nhà đầu tư

Với quy mô hơn 60.000 ha đất định hướng quy hoạch TOD, TP.HCM đang sở hữu một lợi thế phát triển hiếm có trong bối cảnh đô thị lớn đang thiếu dư địa mở rộng hạ tầng. Theo các chuyên gia, nếu được triển khai hiệu quả, mô hình TOD có thể tạo ra nguồn thu ngân sách hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi năm thông qua các hình thức đấu giá đất, thu hút đầu tư bất động sản và dịch vụ thương mại tại các khu vực quanh nhà ga.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội. Các tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam như Vingroup, Novaland, Sun Group, C.T Group đều đã có đề xuất nghiên cứu các cụm TOD dọc theo tuyến metro số 1 và vành đai 3. Tại các hội nghị xúc tiến đầu tư do UBND TP.HCM và ITPC tổ chức, nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc đã đặt vấn đề hợp tác đầu tư vào các khu TOD theo hình thức đối tác công - tư (PPP), đồng thời đề xuất chính sách chia sẻ lợi ích từ tăng giá đất sau khi hoàn thành hạ tầng.

Sự quan tâm mạnh mẽ này cho thấy mô hình TOD không chỉ hấp dẫn về mặt quy hoạch, mà còn phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại và bền vững. TP.HCM vì thế đang đứng trước cơ hội vàng để hình thành một hệ sinh thái đầu tư đô thị gắn với vận tải công cộng quy mô lớn - nơi mà nhà đầu tư, chính quyền và người dân cùng được hưởng lợi từ sự phát triển đồng bộ giữa giao thông - không gian - dịch vụ.

Khó khăn và bài toán phát triển

Mặc dù mô hình TOD mang lại nhiều kỳ vọng, quá trình triển khai tại TP.HCM vẫn đối mặt với không ít thách thức về thể chế, cơ chế tài chính và phối hợp thực thi. Một trong những điểm nghẽn lớn là việc xác định giá trị đất đai khu vực quanh các nhà ga. Trong khi giá đất thường tăng mạnh sau khi công trình hạ tầng đi vào vận hành, việc thu hồi đất hoặc tổ chức tái định cư lại mất nhiều thời gian và không đảm bảo đồng bộ, làm giảm hiệu quả sử dụng đất cũng như tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhiều khu vực quanh các tuyến metro hiện chưa có quy hoạch chi tiết, hoặc quy hoạch chưa cập nhật theo định hướng TOD, dẫn đến tình trạng bất nhất giữa quy hoạch tổng thể và quy hoạch phân khu. Một số chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc phát triển TOD cần đi kèm với các chính sách kiểm soát xe cá nhân, mở rộng kết nối các phương tiện công cộng phụ trợ như xe buýt, xe đạp công cộng... nhằm đảm bảo tính kết nối đa tầng và giảm áp lực giao thông nội đô.

Bài toán phát triển TOD vì vậy không chỉ nằm ở thiết kế không gian hay phân bổ dân cư, mà còn là sự phối hợp liên ngành giữa quy hoạch, xây dựng, giao thông và tài chính. Nếu không giải quyết đồng bộ, TOD có nguy cơ chỉ dừng lại ở khẩu hiệu quy hoạch, khó tạo đột phá thực chất trong phát triển đô thị bền vững.

Tầm nhìn đến năm 2030 - 2060

Trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2040 tầm nhìn đến 2060, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 355 km đường sắt đô thị vào năm 2035 và phát triển toàn diện các khu TOD, hướng tới một đô thị xanh, thông minh và bền vững. Với ưu thế về cơ chế đặc thù, nguồn quỹ đất dồi dào và sự quan tâm của nhà đầu tư, TOD được kỳ vọng trở thành động lực chính thúc đẩy đô thị hóa có cấu trúc, giảm phụ thuộc xe cá nhân, đồng thời cải thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho cả TP.HCM và vùng phụ cận.

Mô hình Transit-Oriented Development đang trở thành hướng đi chiến lược cho TP.HCM trong đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị, vận tải công cộng và thu hút vốn đầu tư chất lượng cao. Thành phố không chỉ có tiềm năng phát triển vùng TOD từ 32.000 ha đất trống và 23.000 ha đất đô thị cải tạo, mà còn có cơ hội khai thác hiệu quả nguồn lực xã hội, tiền thu từ đấu giá đất để tái đầu tư vào hạ tầng giao thông. Qua những cơ chế đặc thù và sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền và doanh nghiệp, mô hình TOD trên thực tế tại TP.HCM sẽ là “cú hích kép” kết hợp hài hòa giữa quy hoạch, hạ tầng và kinh tế.

(Nguồn: Tổng hợp)